Bolån och amortering Sverige 2026. Kalkylator och guider

Förhandla bolåneränta: så gör du

De flesta bolånetagare betalar mer ränta än de behöver. Banker erbjuder sällan sin bästa ränta utan förhandling, och listräntan är i princip aldrig den ränta du faktiskt bör betala.

Processen är enkel: ring din bank och be om en bättre ränta. Hänvisa till konkurrerande erbjudanden från andra banker. Är skillnaden mellan listränta och förhandlad ränta 0,3 procentenheter på ett bolån om 3 000 000 kr, sparar du 9 000 kr per år.

Kontakta minst tre banker för offerter. SBAB, Hypoteket och Stabelo erbjuder ibland lägre marginalräntor än de stora storbankerna och används med fördel som förhandlingsargument.

Amorteringskrav 2026

Finansinspektionens amorteringskrav innebär att du måste amortera minst en procent av lånet per år om belåningsgraden är 50 till 70 procent av bostadens värde. Vid belåningsgrad över 70 procent är kravet minst 2 procent per år.

Sedan 1 april 2026 är det skärpta amorteringskravet avskaffat. Det extra kravet på 1 procents amortering vid skuld över 4,5 gånger bruttoinkomsten gäller alltså inte längre. Sänkningen sker inte automatiskt, du måste kontakta din bank. Samtidigt höjdes bolånetaket från 85 till 90 procent av bostadens värde vid köp. Reglerna finns numera i lag och inte längre i Finansinspektionens föreskrifter. Tänk på att taket för tilläggslån är ett annat: lånar du upp på en bostad du redan äger får belåningsgraden vara högst 80 procent.

Räkna ut ditt amorteringskrav med vår kalkylator →

Rörlig eller bunden bolåneränta?

Rörlig ränta (3 månader) följer Riksbankens styrränteförändringar och har historiskt sett varit billigare än bunden ränta över längre perioder, men innebär högre månadsosäkerhet.

Bunden ränta ger förutsägbarhet och skyddar mot räntehöjningar under bindningstiden, men du missar räntesänkningar och kan bli straffad med ränteskillnadsersättning vid förtidslösen.

En vanlig strategi är att dela lånet i delar med olika bindningstider (t.ex. rörlig, 2 år, 5 år) för att sprida ränterisken. Rätt upplägg beror på din ekonomiska situation och riskpreferens.

Extra amorteringar: är det lönsamt?

Ränteavdraget minskar effektiva lånekostnaden: du drar av 30 procent av ränteutgiften mot kapitalinkomster i deklarationen, upp till 100 000 kr i underskott av kapital per år. På den del som ligger över är avdraget 21 procent, vilket börjar märkas vid bolån över ungefär 2,9 miljoner kr när räntan är 3,5 procent. Det innebär att om din bolåneränta är 3,5 procent kostar lånet effektivt 2,45 procent efter avdraget.

Extra amorteringar är lönsamma om din alternativa riskfria avkastning (t.ex. sparkonto) är lägre än den effektiva låneräntan efter skatt. Är du övertygad om att din investeringsportfölj ger mer än så på lång sikt kan det löna sig att investera överskottet istället för att amortera extra.