Nya bolåneregler 2026: så påverkar de din plånbok

Uppgifter verifierade: 7 juli 2026

Den 1 april 2026 fick Sverige det största regelpaketet för bolån sedan amorteringskraven infördes. För vissa hushåll frigör förändringarna tusenlappar i månadsbudgeten. För andra ändrar de hur mycket bostad det går att köpa. Men den viktigaste detaljen har hamnat i skymundan: den största lättnaden sker inte automatiskt. Du måste själv begära den.

Den här guiden går igenom varje förändring, räknar på vad de är värda i kronor och slutar med en konkret lista på vad du bör göra beroende på din situation.

Förändringarna i sammanfattning

Regel	Före 1 april 2026	Efter 1 april 2026
Skärpt amorteringskrav (skuld över 4,5 x bruttoinkomst)	Extra 1 % per år	Avskaffat
Grundkrav, belåningsgrad över 70 %	2 % per år	2 % per år (oförändrat)
Grundkrav, belåningsgrad 50 till 70 %	1 % per år	1 % per år (oförändrat)
Bolånetak	85 % av bostadens värde	90 %
Kontantinsats vid köp	Minst 15 %	Minst 10 %
Tilläggslån på befintlig bostad	Upp till 85 %	Upp till 80 %
Omvärdering för att höja lånet	Bankens bedömning	Högst vart femte år

Skärpta amorteringskravet är borta, men bara om du agerar

Det skärpta amorteringskravet infördes 2018 och innebar att hushåll med bolån större än 4,5 gånger bruttoinkomsten fick amortera ytterligare 1 procent av lånet per år, utöver grundkravet. Det var regeln som slog hårdast mot förstagångsköpare i storstäder, där priserna tvingade fram stora lån i förhållande till inkomsten.

Sedan 1 april 2026 finns regeln inte längre. Vad det är värt beror på lånets storlek:

Bolån	Extra amortering som försvinner	Frigjort per månad
2 000 000 kr	20 000 kr per år	ca 1 700 kr
3 000 000 kr	30 000 kr per år	2 500 kr
4 000 000 kr	40 000 kr per år	ca 3 300 kr

Notera att pengarna inte försvinner ur din ekonomi, de slutar bara vara obligatoriska. Amortering är fortfarande ett riskfritt sparande. Om du inte behöver utrymmet i månadsbudgeten kan det vara klokt att fortsätta amortera frivilligt, eller flytta beloppet till ett annat sparande. Vi har räknat på den avvägningen i Amortera extra eller investera?

Det avgörande: sänkningen sker inte automatiskt. Banken fortsätter att dra din nuvarande amortering tills du kontaktar den och begär en ny amorteringsplan. Har du haft det skärpta kravet sedan 2018 och inget gjort sedan i våras, betalar du fortfarande den extra procenten i onödan. Ett telefonsamtal räcker. Passa samtidigt på att förhandla räntan, vi har en komplett guide för bolåneförhandling.

Grundkraven är oförändrade

De vanliga amorteringskraven finns kvar och fungerar precis som tidigare:

• Belåningsgrad över 70 procent: minst 2 procent amortering per år
• Belåningsgrad 50 till 70 procent: minst 1 procent per år
• Belåningsgrad under 50 procent: inget lagstadgat krav

En teknisk detalj som ofta missas: procentsatsen beräknas på det ursprungliga lånebeloppet, inte på den aktuella skulden. Amorteringsbeloppet i kronor är alltså konstant tills du passerar en gränsnivå, vilket kräver att banken registrerar en ny värdering eller att du amorterat ner lånet tillräckligt.

Vill du veta exakt var du ligger och hur mycket du måste amortera? Använd vår amorteringskrav-kalkylator, den räknar enligt de nya reglerna.

Bolånetaket höjt till 90 procent

Före april 2026 fick ett nytt bolån vara högst 85 procent av bostadens värde. Nu är gränsen 90 procent, vilket sänker kravet på kontantinsats från 15 till 10 procent:

Bostadens pris	Kontantinsats före	Kontantinsats nu	Skillnad
2 000 000 kr	300 000 kr	200 000 kr	100 000 kr
3 000 000 kr	450 000 kr	300 000 kr	150 000 kr
5 000 000 kr	750 000 kr	500 000 kr	250 000 kr

För den som sparar till sin första bostad kan det kapa åratal av väntan. Men två saker är värda att ha klart för sig innan du räknar hem vinsten:

1. Banken lånar inte automatiskt ut till 90 procent. Bolånetaket är ett tak, inte en rättighet. Bankens egen kreditprövning (kvar att leva på-kalkyl och interna skuldkvotsgränser, ofta 4,5 till 5,5 gånger bruttoinkomsten) avgör vad du faktiskt beviljas.
2. Högre belåning ger högre amorteringskrav. Köper du med 10 procents insats ligger du över 70 procents belåningsgrad och amorterar 2 procent per år tills belåningsgraden sjunkit. Ett lån på 2 700 000 kr betyder 54 000 kr i obligatorisk amortering per år, utöver räntan.

Räkna på vad du har råd med i vår bolånekalkylator innan du börjar leta bostad.

Tilläggslån och omvärdering: här skärps reglerna i stället

Paketet är inte bara lättnader. Två regler blev stramare:

Tilläggslån begränsas till 80 procent. Vill du utöka ett befintligt bolån, till exempel för en renovering, får den totala belåningen efter höjningen vara högst 80 procent av bostadens värde. Tidigare gick gränsen vid 85 procent. Planerar du en större renovering på lånade pengar är utrymmet alltså mindre än förut.

Omvärdering högst vart femte år. Tidigare kunde du be banken registrera ett högre marknadsvärde efter en prisuppgång och på så sätt sänka din belåningsgrad eller frigöra låneutrymme. Den nya tröghetsregeln tillåter en omvärdering i syfte att höja lånet bara vart femte år. Snabba prisuppgångar går därmed inte längre att belåna löpande.

Så bör du agera

Du hade det skärpta kravet (lån över 4,5 x bruttoinkomsten): Kontakta banken och begär en ny amorteringsplan enligt de nya reglerna. Det är den enskilt största besparingen i hela paketet och den kräver ett telefonsamtal. Bestäm samtidigt aktivt vad det frigjorda beloppet ska göra i stället: buffert, sparande eller frivillig amortering.

Du sparar till din första bostad: Räkna om din tidslinje med 10 procents kontantinsats i stället för 15. Kontrollera samtidigt att din kalkyl håller för 2 procents amortering plus ränta, det är den månadskostnad banken kommer att pröva dig mot.

Du planerar tilläggslån eller renovering: Kontrollera din belåningsgrad mot den nya 80-procentsgränsen innan du planerar utgiften. Ligger du nära gränsen kan en omvärdering behövas, och den kan numera bara göras vart femte år.

Du berörs inte av något av ovanstående: Då förändrar reglerna inget för dig i dag. Men grundkraven består, och vår amorteringskrav-kalkylator visar snabbt var du ligger och vad som krävs för att sänka ditt krav en nivå.

---

Oberoende vägledning om bolån finns hos Konsumenternas.

Den här artikeln är endast avsedd som information och utgör inte personlig finansiell rådgivning. Regler och villkor ändras. Kontrollera aktuella regler hos Finansinspektionen och din bank innan du fattar beslut.

Läs vidare

Guide

Förhandla bolåneräntan: spelboken med bankens snitträntor

Bankerna publicerar vad andra kunder faktiskt betalar. Steg för steg använder du snitträntorna för att pressa din bolåneränta.

Guide

Bolåneräntor i Sverige 2026: hur du hittar det bästa erbjudandet

Hur bolåneprissättning faktiskt fungerar i Sverige, vad du ska förhandla och hur du jämför erbjudanden mellan banker.

Inlägg

Riksbanken höll räntan i juni, och nästa steg kan bli uppåt

Marknaden väntade en sänkning till 1,50 procent. I stället höll Riksbanken kvar styrräntan på 1,75 och höjde räntebanan. Så påverkar det bolån och sparande.

Inlägg

Förhandla bolåneräntan 2026: ett 15-minuters samtal som kan ge 25 000 kr

De flesta svenska bolånetagare betalar mer ränta än de behöver. Här är exakt vad du ska säga och vilka siffror du behöver ha framför dig.